为了规范注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》（以下简称“基本准则”）等税收法律、行政法规和规范性文件（以下简称税法）的规定，制定本指导意见。
第一章 清算鉴证业务准备
第一条 鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）具有实施清算鉴证业务的能力；
（二）质量控制制度健全有效，能够保证执业质量；
（三）能够获取有效证据以支持其结论，并出具书面鉴证报告；
（四）能够承担执业风险。
第二条 鉴证人承接清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，判断被鉴证人拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，决定是否接受委托。
业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。
第三条 鉴证人决定承接清算鉴证业务的，应当与委托人签订土地增值税清算鉴证业务约定书（以下简称“业务约定书”），并按照有关规定向税务机关备案。
第四条 鉴证人承接清算鉴证业务后，应当及时确定项目组及其负责人，并按照执业规范的要求，编制业务计划，组织业务实施。
第二章 清算鉴证业务实施
第一节 一般规定
第五条 对清算项目前期管理情况鉴证，应当根据需要和可能实施案头审核、实地审核，并关注下列内容：
（一）清算项目及其范围；
（二）清算单位的确认；
（三）不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集；
（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分；
（五）清算起始时间、清算截止时间；
（六）分期开发项目各期清算方式的一致性；
（七）征税项目与免税项目的划分。
第六条 被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，鉴证人应当按照本章第二节的规定审核收入。
第七条 被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入不能准确核算的，鉴证人应当先按照本章第三节的规定审核扣除项目的金额。
第八条 鉴证人在鉴证过程中，发现被鉴证人有税法规定应的情形，且税务机关决定的，除符合本指导意见第九条规定外，可以终止鉴证。
第九条 被鉴证人虽有本指导意见第八条所列情形，但如有下列委托人委托，鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订业务约定书：
（一）司法机关、上级税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第十条 对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额往来款发生额及余额，判断有关经济事项的真实性及其对收入和扣除项目的影响。
第二节 收入项目鉴证
第十一条 收入项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：
（一）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；
（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对；
（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况；
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异；
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况；
（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项；
（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。
第十二条 收入项目的鉴证，应当关注：
（一）被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；
（二）被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；
（三）销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理；
（四）被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；
（五）按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形；
（六）被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；
（七）被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；
（八）被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销（预）售合同约定的误差范围内不做退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定。
必要时，鉴证人应当运用截止性测试，确认收入的真实性和准确性。
第十三条 鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值税的应税收入。
第十四条 有本指导意见第八条规定应的情形，但按本指导意见第九条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第十五条 鉴证非直接销售和自用房地产的收入，应当关注：
（一）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；
（二）非直接销售收入的确定方法和顺序；
（三）将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的发生情况；
（四）自用房地产的所有权转移情况。
第十六条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法：
（一）审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；
（二）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第三节 扣除项目鉴证
第十七条 扣除项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
第十八条 扣除项目的鉴证，应当关注：
（一）计算扣除项目金额时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得扣除；
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生；
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准；
（七）本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。
第十九条 取得土地使用权所支付的金额的鉴证，应当关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目的分摊方法与金额计算；
（二）是否含有关联方费用；
（三）是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入取得土地使用权支付金额；
（四）是否与市场价格存在明显异常；
（五）土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除；
（六）是否获取合法凭证。
第二十条 土地征用及拆迁补偿费的鉴证，应当关注：
（一）实际支出金额与概（预）算是否存在明显差异；
（二）拆迁补偿费是否实际发生；
（三）由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定。
第二十一条 前期工程费、基础设施费的鉴证，应当关注：
（一）实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情形；
（二）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费、基础设施费；
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十二条 建筑安装工程费的鉴证，应当关注：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除；
（三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。
第二十三条 公共配套设施费的鉴证，应当关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况；
（二）是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费；
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊；
（四）是否含有其他企业的费用。
第二十四条 开发间接费用的鉴证，应当关注：
（一）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用；
（二）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效；
（三）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目；
（四）是否含有其他企业的费用；
（五）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用；
（六）有无预提开发间接费用的情况。
第二十五条 利息支出的鉴证，应当关注：
（一）据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；
（二）分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项目合理分摊；
（三）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；
（四）借款合同相应条款是否符合有关规定；
（五）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
（六）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；
（七）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用；
（八）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，计提利息是否符合税法规定。
第二十六条 与转让房地产有关的税金的鉴证，应当关注：
（一）扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳；
（二）不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除；
（三）与本次清算收入无关的，按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除；
（四）印花税的税前扣除是否符合税法规定。
第二十七条 加计扣除项目的鉴证，应当关注：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；
（四）代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形；
（五）计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。
第二十八条 对被鉴证人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第四节 应纳税额项目鉴证
第二十九条 应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正确；
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，计算是否正确；
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率；
（四）审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售（销售）的，或者分别由财政、审计、税务部门查处（纳税评估）过的项目的，要准确划分清算项目的预缴税额；
（五）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第三章 清算鉴证证据
第三十条 鉴证人从事清算鉴证业务，对通过不同途径或方法取得的鉴证材料，应当按照执业规范的要求，从证据资格和证明能力两方面进行证据确认，取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。
第三十一条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料：
（一）基本情况；
（二）财务会计制度情况；
（三）内部控制制度自我评价情况。
第三十二条 鉴证项目前期管理情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：
（一）被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查，包括对房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、税款缴纳等；
（二）鉴证人取得性质相同的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则，确认适当的面积。
第三十三条 鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定，应当取得下列鉴证材料：
（一）收入总额事实方面的信息和资料；
（二）收入总额会计方面的信息和资料；
（三）收入总额税收方面的信息和资料。
第三十四条 鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：
（一）扣除项目事实方面的信息和资料；
（二）扣除项目会计方面的信息和资料；
（三）扣除项目税收方面的信息和资料。
第三十五条 鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录，按照执业规范的要求，编制、使用和保存清算鉴证业务工作底稿（以下简称“工作底稿”）。
第四章 清算鉴证报告
第三十六条 鉴证人完成约定鉴证事项后，由项目负责人编制土地增值税清算鉴证报告（以下简称“鉴证报告”）。
第三十七条 鉴证报告经业务质量复核后，由执行鉴证业务的注册税务师、项目负责人及所长签名、盖章并加盖税务师事务所印章后对外出具，并按税务机关的规定报备或者报送。
鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告，具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。
鉴证人正式出具鉴证报告前，应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。
第三十八条 鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税申报有重要影响的事项，应在鉴证报告中予以披露。
鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为，经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的，鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露。
