一、金砖国家房地产税的税权分配与执行   
    （一）中央政府与地方政府在房地产税制中的法律地位
    目前，金砖国家（不含中国，下同）城市人口都已超过总人口的一半，城市房地产税在各国税制中占有重要地位，尤其在地方税体系中地位更加突出。金砖国家征收房地产税都有明确的法律依据，但法律层级存在差别，其中巴西、印度、南非从宪法层面明确了房地产税的法律地位，而俄罗斯则停留在一般法律层面。税权分配上，金砖国家具有一些共同特征：税权基本在各级政府间分享，层级高的政府，税权集中于税基的决定权；层级低的政府，税权集中于税收的征管权。这说明房地产税在金砖国家尽管作为地方税，但在税权的划分上，上级政府占据主导地位，有利于维护税法的严肃性；地方政府更多享有征管权则缘于房地产市场的复杂性，经济上具有合理性。
    （二）税制要素的法律差异性比较
    房地产税的征管过程通常包括确定税基与税率、进行价值评估、执行优惠减免、计算税款金额、组织征缴入库等环节。
    城市房地产税的税基在性质上区分为土地、建筑物等。金砖国家中，房地产税的税基都有明确的法律规定，既有土地和建筑物合并征收的案例，如巴西和印度；也有土地和建筑物分别征收的情况，如俄罗斯；南非则只对城市房产征税。
    金砖国家房地产税的税率一般由地方政府在中央政府确定的税率走廊内设定，并对不同性质用途的房地产区别对待。其中南非的联动税率体系较有特色，即以住宅建筑为基准，其他性质与用途的建筑所适用的税率规定为住宅建筑的某个倍率。比如，商业建筑的税率倍数为2.8，中央政府房产的倍数为1.5，公共福利和教育建筑的倍数为0.25 等1.在金砖国家的税率结构中，商业建筑的税率普遍高于住宅物业的税率。
    金砖国家大多以市场价值作为房地产价值评估基础。从实践看，各国所用的评估方法各不相同，评估的准确性差别较大，甚至在同一个国家，不同地方政府采用的评估方法也存在差异。比如巴西的里约热内卢（以下简称“里约”）将土地和建筑物一起评估，而圣保罗则分别评估土地和建筑物。市场价值评估的缺点是难以兼顾公平性与成本，因为评估制度越公平，评估的行政成本越大。
    金砖国家的房地产税制都存在减免优惠，大多数减免给予政府机构、具有宗教和（或）慈善目的的组织机构以及低于特定价值阈值的房地产；计税依据确定时的优惠则表现为扣除特定的房产面积。
    金砖国家中，税款征缴主要由地方政府负责，俄罗斯的地方税务机关则是国家税务机关的延伸。税款的缴纳者是占有或使用房地产的当事人，在印度，也可以将税款移加于房屋所有者。税款可以一次或分期缴付，及时缴清税款可以享受一定程度的折扣，而对于欠缴税款，各国普遍采取加收滞纳金、扣押甚至拍卖等强制措施。金砖国家的法律都允许业主对评估提出异议，并保证有权利提出申诉，但在处理申诉的规定上各国差异较大。
    二、里约与孟买的房地产税实践
    （ 一）里约的房地产税实践
    城市房地产税（IPTU）是巴西城市的固定性收入，市政府几乎可以确定与房地产税相关的所有税制要素。在里约的市政税法中，如果一幢建筑或一块土地周边3 公里范围内至少有两种公共服务设施是由市政府提供和维护的，那么它就是税法意义上的城市房产，应纳入房地产税的征税范围。当然，经过豁免与优惠以后，绝大多数的住宅物业与空置土地享受了不同程度的税收减免（Salm，2017）。里约房地产评估的依据是市场价值，评估对象区分建筑物和空置土地，建筑物的市场价值包括土地和建筑物的组合。评估由专业税务评估人员执行，主要采用销售比较法、成本法和多元回归分析法，对市场价值的评估一般5 年一次，期间会根据年度通货膨胀系数调整。