一、序言2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40 号）（以下简称“40 号文”），并同步下发《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见稿（以下简称“指引”）。可以预见，40 号文和指引的发布、实施必将使得国内资产证券化业务得到进一步规范发展，也标志着境内基础设施领域公募 REITs 试点的正式起步，这是证监会在我国资本市场上推出的又一创新举措。证监会在指引中创新地引入资产评估机构对基础设施基金持续进行定期评估的规定，表明资产评估行业在证券市场发挥的作用日益显著，在资本市场中的功能得到监管部门的认可。同时，40 号文和指引的发布、实施为资产评估行业提供了更为广阔的评估市场和发展机遇，但也对资产评估机构如何更好地服务于资产证券化工作提出了更高的要求。基础设施 REITs 主要服务于仓储物流、收费公路等交通设施，水、电、气、热等市政工程，城镇污水、垃圾处理，固废、危废处理等污染治理项目等基础设施建设运营项目，此类基础设施项目具有投资规模大，投资回收期长，收益率不高但收益稳定等特点，基础设施REITs 的创新推出，为项目建设运营单位去杠杆、拓宽融资渠道、增强风险防范能力等具有重要意义。同时也为资本市场提供新的投资产品，丰富投资者的投资方向，为国家基础设施建设提供更加多元化的资金来源。
为了降低投资基础设施 REITs 方面的系统风险， 进一步加强相关信息披露，证监会在指引的第六条中规定，申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行独立、全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供估值、审计等专业服务……；第十条中规定，申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的资产评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。
指引第六条、第十条规定的评估定位应该是“基础设施项目”的评估，是在基础设施REITs 设立前的评估，因此可称为“初始评估”。根据我们的理解，初始评估是保证基础设施基金设立前，与之相关的基础设施资产项目“货真价实”，降低基础设施基金设立时，可能存在的资产价值不实风险。另外，指引第三十一条规定：基础设施基金运作过程中出现下列情形的，基金管理人应当及时聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估：基金年报披露；购入或出售基础设施项目；基金扩募或延长基金合同期限；提前终止基金合同；对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。显然，第三十一条规定的评估属于基础设施REITs 设立后的后续服务，可称为“后续评估”。根据我们的理解，后续评估的目的，主要是加强信息披露，向投资人提供更多关于基础设施基金资产项目价值方面的信息。指引第六条、第十条和第三十一条规定的评估， 按照其评估目的，我们可以进一步将其区分为两种目的评估，其一是为基金的设立、基础设施项目的增加或减少，或者是基金提前终止或延长等服务目的的评估；另一种是为基金年报披露目的服务的评估。上述两种目的评估的出发点有所不同，因此在评估的具体操作中也会存在一些差异，特别是在评估对象、价值类型以及评估方法的选择等过程中会体现这些差异，评估人员应对其全面、充分地认识，并在具体操作中恰当区别处理。
 
二、基金设立、基础设施项目增加或减少、基金提前终止或延长期限目的评估基础设施 REITs 设立评估，主要是为了了解基础设施 REITs 资产的“真实价值”，同时也可以理解本次评估是为基金设立者购买“项目资产”目的的评估；基础设施项目增加或减少目的的评估，可以理