□本报记者 徐畅 北京报道
住房担保，与房地产市场化进程一同起步的制度框架，如今终于开始“摆上台面”。
“对于未来收入预期较高，但现实支付能力较差的置业群体，比如走上工作岗位不久的大学生，他们通过住房担保可以降低首付比例，获得利率优惠，使这一群体实现提前买房。此举对于稳定住房市场及拉动内需都有好处。”3月16日，社科院金融研究所房地产研究中心副主任尹中立对中国证券报记者如是说。
根据住房和城乡建设部课题《完善住房担保体系，确保住房市场健康稳定发展》的建议，未来政府可借助住房置业担保这一市场化手段，针对那些既不符合廉租房保障范围、又难以支付商品住宅价格的“夹心层”，降低其购房时的首付标准和购房利率优惠，由此可撬动住房消费与投资13000亿元。
十年发展瓶颈
与公积金配套推出，住房担保诞生于十年前。但是，业内人士形容这一制度“既没有找到市场的定位，也没有找到政策的定位”。规模和资金机制成为住房置业担保制度发展的制约，政策优惠的缺失则将其推向可有可无的尴尬境地。
而作为住房保障的重要配套之一，目前我国虽在部分城市成立了政府背景的住房置业担保机构，但性质和作用尚不明确，市场定位尴尬。
地产金融资深人士指出，业务量是购房担保业发展的瓶颈。十年来，除了少数城市如北京、上海、天津的住房担保机构业务量很大，经营状况比较好之外，全国大多数住房担保机构的生存状况都不好。“有的是本地的住房公积金机构不太愿意跟他们做这种业务。还有一些城市，公积金业务的量就非常小，使得住房担保业务难以为继。”
尹中立介绍，按照《公积金管理条例》的规定，公积金管理中心是事业单位编制，如果要把公积金看作一个“基金”，公积金管理中心就是基金“托管人”，需要找一个“管理人”，住房置业担保机构就充当着公积金管理人的角色，但有关住房置业担保的政策法规对此并没有明确强调。
同时，作为担保机构，住房担保机构提供担保的能力直接与其自有资本金相挂钩，但由于该行业的定位存在问题，当初的出资基本是一次性的，同时由于没有得到政府的重视和政策优惠，很难吸引社会资本进入，也就没有形成可持续的资本补偿机制，结果形成了“资本金严重不足、抗风险能力低下”的不良形象。
“缺乏有效的风险分散机制。”尹中立表示，由于现有住房置业担保公司主要是以地域界限划分经营范围的行业格局，每家住房置业担保公司只是在注册地开展业务，容易受到区域性房地产金融市场波动影响，市场风险过于集中。
业内人士指出，自《住房置业担保管理试行办法》以来，全国各地已经成立置业担保机构累计达70多家，大部分属于中小规模，其中1000万—5000万之间的公司占比约为80.77%。按照现行的担保余额不得高于注册资本金30倍的限制，目前业内最大的天津市津房置业担保股份有限公司只能为大约195亿元的贷款提供贷款，而达到这个规模的全国仅天津、上海两家。
发展契机到来
从去年开始，我国房地产市场就面临巨大的存货压力，与此同时，保障性住房跃进式投资，在未来三年，将产生990万套的住房供应。面对庞大的存量和增量，如何让更多的人群具备购买能力，释放住房消费，不仅关乎国民经济筑底回升，也关乎住房民生和社会福利。
“住房担保业被政府关注往往是在市场不景气的时候，时下正逢金融危机，也正是房地产市场金融体系完善的重要契机。”尹中立表示，“无论欧美发达国家，还是发展中国家，都有专门的政策性住房金融机构，支持中低收入家庭购买自住住房。”
近年来，贷款机构根据房地产市场宏观调控的政策要求，对贷款比例进行适当调节，制定了较为严格的贷款审查标准和操作规程，这些措施较为有效地防范了风险，但客观上提高了中低收入家庭获得贷款的门槛，造成了对中低收入居民贷款供应不足。
“以前，房贷在银行是优质贷款。随着保障房建设的铺开，很多中低收入的人需要解决住房问题。廉租房能解决的毕竟只是很少一部分人，还有相当一部分人需要购买经济适用房和限价房。这一部分中低收入群体在申请住房贷款时对住房担保的需求将会有所增加。”中央财经大学郭田勇教授表示。
有专家指出，就目前而言，住房担保制度破题，改革公积金投向是一个突破口。2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，闲置公积金高达6000亿元。“现在申请公积金贷款需交纳一定比例的担保费用，但商贷利率打七折后，公积金贷款和按揭贷款的利差已经非常接近，只有0.24%。我们也想要给购房者更多的优惠。”一家住房担保公司负责人表示。
撬动金融杠杆
根据研究者的建议，住房担保制度将主要针对中低收入群体设计，而所谓的夹心层的住房问题，也将纳入住房担保的范围。未来，住房担保还可以衍生出相关金融工具和产品。
“通过扶持住房置业担保行业的发展来刺激房地产市场的方式，不仅可以提高市场的效率，而且维护了市场的公平。”尹中立表示，在经济不景气时期住房置业担保业的撬动作用应得到放大。
建设部一位内部人士也表示，政府在通过担保对中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押贷款领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。而且，政府实现上述政策目标的成本非常低。
基于这样的背景，关于住房担保制度的课题明确提出“应该将住房置业担保机构确定为政策性住房金融机构”，并与住房公积金一起成为中国政策性住房金融体系的主要组成部分。
如果能够实现向政策性住房担保转变，住房担保机构可以提供担保的方式，用更低的首付、固定且优惠的利率，帮助暂时不符合贷款条件，但有稳定职业和收入来源的购房者实现贷款购房。北京市住房贷款担保中心汪为民表示，“而担保机构也会利用自身专业水平，协助评估审查贷款客户资质及风险。”
课题建议，中央财政首先拿出100亿元成立住房置业再担保公司，以增加住房置业担保行业抗系统风险的能力。同时，再通过税收优惠和政策扶持，吸引地方财政及社会资本补充100亿元，加上行业现有约100亿元的规模，将我国住房担保行业的资本实力充实到300亿元。“在房地产市场低迷时要发挥住房置业担保的杠杆作用，按1:30的杠杆，300亿元理论上可以拉动住房消费与投资13000亿元。”
