新企业会计准则对企业很多业务的核算方式进行了修改，企业出租厂房等业务也包括在其中。ERP系统等信息化管理软件往往有滞后性。直到最近才有一些软件公司针对新企业会计准则推出新的版本。笔者这里就为大家介绍一下企业出租厂房等业务如何根据新的规则在信息化管理软件中进行核算。
根据新企业会计准则的规定，企业如果将自由的厂房等设施出租给其他企业使用，那么就需要按照投资性房地产业务来进行核算。这跟原有的业务处理方式有一个很大的区别，为此在ERP等系统中有很大的改变。企业要使用好这个功能，必须对这些新旧方法的差异有深刻的认识。如上图所示，就是企业核算这个业务的基本流程。
一、 确定核算的方法。
在实务中，企业可以采用成本模式或者公允价值模式两种方法对出租厂房等投资性房地产业务进行核算。这两种方法各有各的优点，成本模式数据容易取得，但是后续处理比较麻烦，如需要按照无形资产的规则进行摊销或者根据固定资产的要求进行折旧。如果资产由减值的话，还需要计提减值准备等等。而如果采用公允价价值模式进行核算的话，则后续处理中置需要进行减值测试即可。不过采用公允价值模式也有一个缺陷，就是很难取得一个公允的价值。企业具体采用哪种方式，相关制度没有严格的限制。一般来说，如果能够取得比较公允的价格，那么笔者建议还是采取公允模式来核算比较好，因为其比较简便。
无论企业采用哪种核算方式，下面两个问题需要引起注意。
一是通常情况下，要求企业只能够采用一种核算方式。如企业现在有多个厂房要出租，那么必须都采用成本模式核算或者公允价值模式核算。而不允许一个采用成本方式核算，另一个采用公允价值模式核算。在系统中，也对此进行了限制。当企业中对正在出租的厂房已经采取了成本模式核算，那么后续的出租厂房用户在核算方式上就没有选择，系统会自动沿用原先设定的成本模式。
二是转换的问题。一般情况下，成本模式可以转换为公允价值模式，但是公允价值模式不能够转换为成本模式。这也是法律上的一个限制。在系统中，也有类似的体现。如在ERP系统中，只设计了一个成本模式转换为公允价值模式的作业。
这两个限制条件对于企业选择具体的核算方式，可以起着一定的指导作用。
二、 取得时的核算。
笔者下面先以成本模式为基础，谈谈在成本模式下如何对后续的内容进行核算。
首先当企业取得出租厂房的所有权时，需要进行相关的帐务处理。在这个步骤中，主要需要注意两方面的问题。
一是一个时间的问题。如企业从其他人那边购买了厂房，然后再用于出租。如果厂房购买了，三个月之内仍然无法将厂房出租出去，那么在系统中处理起来就会比较麻烦。根据制度的规定，企业必须先将这个厂房当作企业的固定资产来管理。然后到真的出租的时候，再将这个厂房转换为投资性房地产来处理。对于一些上市公司来说，必须严格遵守这个规定。否则的话，审计局可能就会找你的麻烦。
二是要注意此处在入账的时候，是以成本入账的。如对于自己建造的厂房，在作帐的时候要以成本入账，而不是以这个厂房建造完成后的公允价值入账。这就是成本模式与公允价值模式两者最根本的差异。
在系统中，已经提供了相关的会计凭证模板。用户只需要在根据模板制作凭证并填入相关的金额即可。
三、 摊销与减值准备的处理。
在期末，投资性房地产需要根据固定资产或者无形资产的要求，来进行摊销的处理。在这里要注意一个小细节，无形资产的话当月取得当月就需要进行摊销;而固定资产的话当月取得当月不进行折旧、而需要在下月进行折旧处理。如企业购买一个厂房，同时也取得了土地的使用权。而厂房是固定资产，而土地使用权则是无形资产。如果可以单独计量的话，国家要求要分开来核算。此时让系统自动生成凭证的时候，就会发现在第一个月只有土地使用权的摊销，而没有建筑物的累计折旧。这也提醒项目管理员，在执行这个业务的时候，还需要确定按固定资产的原则来处理还是根据无形资产的规定来处理。
除了计提累计折旧或者无形资产摊销外，在期末还需要对这个资产进行减值测试。如果发现减值了的话，那么还需要对其计提减值准备。不过一般情况下，很少企业会用到这个内容。一方面是其关系到方方面面，即使这个厂房发生减值了，可能企业也不会进行相关的业务处理。其次是这个减值是要取得厂房的公允价值的。既然可以取得厂房的公允价值，那么企业在一开始就可以利用公允价值核算模式。而不需要采用这相对来说比较复杂的成本核算模式。
四、 投资性房地产转换为固定资产的处理。
当租期满了，企业要回收厂房归自己用时，就会涉及到一个转换的问题。也就是说，要将这个投资性房地产转换为固定资产来管理。在成本模式下，这个转换业务相对来说还是比较简单的。只是一些科目之间的对接。在处理这个业务时，主要需要注意投资性房地产业务与固定资产业务相关科目的对应关系。如对于投资性房地产，制度要求设置一下科目：投资性房地产、投资性房地产累计折旧(摊销)、投资性房地产减值准备。而对于固定资产来说，其需要设置如下科目：固定资产、累计折旧、固定资产减值准备。而在转换时，就是这些对应科目金额的对转。在系统中，只要启动“投资性房地产转换为自用(成本模式)，就会自动完成相关的会计科目。不过在执行这个过程之前，用户最好能够检查一下，原先的数据是否准确。特别是当月的折旧或者摊销有没有计提。只有确保原有数据准确的前提下，才能够执行这个流程。
将投资性房地产转换为无形资产，如土地使用权，也是如此。这里需要强调的是，如果房屋加上土地使用权一起转的话，一般只要能够单独的计量，就需要分开核算。这是一个强制性的规定，除非企业有证据说服稽核人员，他们是一体的，无法单独计量。
五、 出售厂房。
当租期满了之后，企业不一定会将厂房回收回来归自己使用。而很有可能将这个厂房直接出售给租房者。此时就涉及到出售的业务。在出售这个投资性房地产的时候，主要需要注意，一般都是通过其他业务收入与其它业务成本来核算。而税金也是通过营业税来核算。在处理这个业务的时候，用户只要输入出售的价款，系统就会自动生成相关的分录。其他数据都是从前期的业务中得来。为此在做这个业务之前，先确认前提数据的准确性就显得尤其的重要。
这个业务流程看起来比较复杂，其实交给信息化管理系统处理的话，是比较简单的。如上面的分析，用户只需要提供取得成本与最后购买的价款两个数据即可。其他的数据系统都会根据用户预先的设置来自动计算与生成会计凭证。这就是使用信息化管理系统来管理业务的好处。
